スマサテ研究所の高澤です。機能に関するアンケートを予定しています。
【内容】
機能に関するアンケート【対象】
不動産会社様【実施予定】2025年10月【お礼】「Amazonギフト券 500円分（ ご回答後に順次お送りいたします ）
以下がアンケートを予定している企画中の機能です。
新機能の概要
システムの目的
賃貸不動産に関わる事業者が、保有、管理、運営する賃貸物件の現行状況が適切かを判断するためのデータや情報を定期的あるいは特定のタイミングで集計、可視化し提供するシステム。
東京都心や地方主要都市においては家賃相場が上昇しており、あるいはエリアによっては人口減少に伴い家賃相場が下がっている。このようなエリアにおける家賃相場の変動は機会損失やリスクに直結する。つまり家賃相場が上がっていないのに募集家賃をあげなければ収益機会を損失する。また融資を行う金融機関においては融資先の収益状態を定期的に管理することが求めらており、企業によっては開示も行なっている。
このような背景において、賃貸不動産に関わる様々な業態、職位の担当者に対し、現在の家賃や運営状況に対する周辺市場の情報やデータを様々な切り口で提供することで賃貸不動産事業におけるリスクの最小化、収益機会の最大化を実現することが本システムの目的である。
対象企業
賃貸不動産の管理・運営・融資に関わる企業
- 賃貸管理会社
- ファンド会社
- アセットマネジメント会社
- 金融機関
- 事業会社他
システムの概要
システムの流れ
管理物件を当該システムに取り込み、その物件の現行賃料を、定期的あるいは特定のタイミングで算出・抽出された査定賃料あるいは周辺の物件の賃料と比較して、その差や割合を閲覧することで、当該物件の適正な家賃を判断できる。また関連する様々な不動産情報を表示することで、当該物件の適正家賃以外の運営状態を確認することが可能になる。
- 管理物件データをインポート
- 自動処理を行いたい条件を抽出ないし設定
- 条件にもとづいて自動処理を行い結果を表示
- 結果ページから関連する情報を表示（グラフやデータ）
用語の定義
- 管理物件
- 管理会社やファンド会社、アセットマネジメント会社、金融機関などが管理、保有、継続観測をしている賃貸不動産物件のこと
- 現行賃料
- 入居者に貸し出しをしている現在の家賃、賃料、平米単価、坪単価
1.管理物件データのインポートと管理
データ項目
- 賃貸管理システム（賃貸不動産管理の業務を行うために利用される基幹システム等）やに記録、保持されているのデータ。不動産の棟情報、部屋情報、入居者情報、所有者情報、入居者および所有者との契約情報、取得価格、運営経費、工事履歴、借入金額おより借入条件などのデータ。
インポート方法
- CSVアップロード
- システム連携
- 賃貸管理システムなどの専用ソフトウェアの他、セールスフォース、Kintoneなどの汎用的なソフトウェアとのAPI連携による連携
- 手動での入力
- AIエージェントによる自動取得
- AIエージェントにより、基幹システムや顧客データ管理ソフトに定期的にログインを行い、上記のデータ項目を自動で取得、それらデータを生成AI等のAIにより解釈を行うことで、当社システムのデータ項目に沿う形にデータ変換を行い取得、保持する
不十分な管理物件データ
ユーザーから提供される管理物件データはデータ項目が不十分あ場合がある。たとえば住所が登記で利用される地番表記になっており住居表示になっていない、建物や設備の情報の一部が欠損している等がある。その場合、ユーザーから提供される不動産データを家賃査定を行うことができるデータ形式に追加、修正、変換する必要がある。このデータ変換は手動で行うことは可能だがデータ件数が膨大になるとコストがかかるため当社が所有する不動産データ、エリアデータ、登記データ、紐付け処理、AI技術を活用して全てを自動化あるいや一部を自動化することでこの負荷を下げる。
2.管理物件に関連する値の算出と抽出の自動処理
自動算出・抽出の内容
現行賃料/現行サブリース賃料(以下現行賃料)との比較
以下の通り現行賃料に対して算出、集計された賃料、平米単価、坪単価との比較ができ、さらに現行賃料との差や割合などと合わせて数値やグラフで表記される
- 現行賃料vs査定賃料
- 当該物件の現行賃料に対する査定賃料（予測した適正賃料）およびその適正範囲
- 現行賃料vs同じ棟内の部屋の賃料
- 現行賃料と同じ棟の同じ間取りタイプの最も高い賃料およびその推移
- 現行賃料と同じ棟の同じ間取りタイプの平均・中央値・近似賃料・賃料範囲およびその推移
- 同じ棟内の募集事例のデータを一覧や散布図や推移グラフで閲覧できる
- 現行賃料vs周辺類似（募集中）物件の賃料
- 現行賃料と周辺の類似条件の物件および募集中物件の内最も高い賃料およびその推移
- 現行賃料と周辺類似物件の平均・中央値・近似賃料・賃料範囲およびその推移
- 周辺類似物件の一覧や散布図や推移グラフで閲覧できる
- 現行賃料vs競合物件（またはベンチマーク物件）の賃料
- 管理物件ごとあるいは指定した条件に基づいて競合物件一覧より対象物件と競合する物件を設定できる
- また競合物件のデータをインポートし競合物件として使用することができる
- 競合物件および同物件内の類似条件の物件のうち最も高い賃料およびその推移
- 競合物件および同物件内の類似条件の物件の平均・中央値・近似賃料・賃料範囲およびその推移
- 競合物件の一覧や散布図や推移グラフで閲覧できる
運営経費の比較
対象物件対する経費（広告費/敷金/礼金/フリーレント）を同じ棟内/周辺の類似物件/競合物件と比較
- 周辺の類似条件の物件および募集中物件の内最も高い経費およびその推移
- 現行賃料と周辺類似物件の平均・中央値・近似の経費・広告費範囲およびその推移
現行稼働率/募集期間との比較
対象物件の当該棟に対し稼働率や募集に要した募集期間（日数）での比較できる
- 当該棟vs周辺類似物件の稼働率/平均募集期間
- 稼働率と募集期間が含まれる周辺類似物件の一覧を閲覧できる
- 当該棟vs競合物件の稼働率/募集期間
- 稼働率と募集期間が含まれる競合物件の一覧を閲覧できる
需要データとの比較
- 周辺エリアの入居希望者の需要ボリュームや傾向を、不動産ポータルサイトのデータ（検索、閲覧、問い合わせ）およびその他データより可視化
- 同一エリアでの検索データを以下の条件項目とその組み合わせで指定し、検索ボリューム等の件数や割合を算出
- 賃貸物件ポータルサイトの検索条件に指定されている全ての項目（例：間取り、面積、駅徒歩分数、設備等）
- 上記計算結果と供給データである募集中ないし募集済み物件データを重ね合わせることで需要と供給のギャップを可視化する
賃料改定後の収益/利回り/価格/NOI/IRR等とその推移について試算・予測
- 上記グループごとに収益、価値、NOI、IRRの改定後と将来の予測を算出
- 適正賃料への改定よる収益の試算
- 現行賃料と比較賃料との差からその物件が賃料を改定することにより得られる収入を算出
- AIや周辺相場の変動から管理物件の将来収益の予測を行う
- さらに利回りデータより資産価値、売却価格の予測も行う
- さらにリフォームやリノベーションを行った際の予測賃料からも予測
- 賃料だけでなく経費を引いたNOIについても同様の処理を行う
- 上記金額に対し取得価格も考慮し推定IRRを算出
- 経費や借入金額および借入条件等も含めた収支にかかるすべての費目を含めて考慮した収支と損益分岐の経年シミュレーションを算出
自動処理が開始されるタイミングと対象物件の決定
自動処理のタイミングと処理の対象となる管理物件は以下のように判定、設定される。
- 入居者の退去が決定した際
- 管理物件の現入居者の退去が決まった物件を対象に、次の入居者の募集を開始するまでの間に処理を行う。賃貸管理基幹システム等で管理している契約台帳やその他の方法で管理している退去日のデータを連携、アップロードすることで対象不動産の自動処理のトリガーとなる日時を判定する。
- 賃貸契約の更新日の前
- 管理物件の現入居者と締結している賃貸契約の更新日（2年おきなど）を迎える物件を対象に、更新契約締結までまでの間に処理を行う。賃貸管理基幹システム等で管理している契約台帳やその他の方法で管理している更新日のデータを連携、アップロードすることで対象不動産の自動処理のトリガーとなる日時を判定する。
- サブリース契約の更新
- 管理物件における所有者と締結しているサブリース契約の現更新期限の終了が近づいている物件を対象に、次に契約更新を行う前に家賃査定を行う。賃貸管理基幹システム等で管理している契約台帳やその他の方法で管理している更新日のデータを連携、アップロードすることで対象不動産の自動処理のトリガーとなる日時を判定する。
- 設定間隔
- 1年ごと、6ヶ月ごと、3ヶ月ごとなどユーザーが任意に設定した間隔で自動で処理
- 指定した条件にあてはまる管理物件を指定した間隔やトリガーで処理することも設定する
- 手動、一括で指定
- 手動で指定したり一括で
表示の単位・グルーピング
計算、集計された結果やデータ、グラフは以下のような切り口でまたはその組み合わせでグルーピングされ表示が行われる。グループごとの様々な項目の値の総額、差、平均、割合棟を算出し表示することでグループごとの傾向や特徴を確認することが可能。グループごとに比較したり並べ替えることも可能。
- 部屋
- 部屋ごと
- 棟
- XXマンションなどの棟ごと
- 部屋タイプ、棟タイプ
- 間取り、築年数、駅距離等の部屋や棟の条件
- エリア
- 市区町村、駅などのエリア
- 所有者
- オーナー、ファンド、アセットマネジメント会社など所有者とその属性
- 担当者および組織
- 担当者、部署、営業所、拠点など個人および組織
変化を通知する機能
設定した条件の賃料相場の変化を捉えて通知を行う機能
- 同一エリアの類似条件の物件の賃料相場（平均、中央値）に、設定条件以上の変化があった場合に通知および表示をする機能
- 競合物件の同一条件物件の賃料に、設定条件以上の変化があった場合に通知および表示する機能
業務フローに関連する機能
- 賃料の改定ステータス（据置 / 改定 / 提案中/提案済）の表示選択切り替えをする機能
- 管理物件のうち賃料の改定率や改定進捗率、改定総額、改定増減率などを表示する機能。またそれらを上記グループごとに集計し表示、比較する機能。
出力・レポート機能
- 画面に表示
- エクセルに出力
- PDF形式で出力
- テキストで出力
- 査定根拠をメール文面としてコピー＆ペースト可能
