初めまして、スマサテ研究所の高澤と申します。
弊社は、不動産管理会社向けに「スマサテ」という、賃料査定の支援システムをご提供しています。
「スマサテ」の特徴としては
- 膨大な不動産賃貸の募集、成約データを利用している
- 非常に簡単に類似物件を探せる
- 無料でご利用できるプランがある
といった点があげられます。
また、スマサテ研究所では「スマサテ」を利用し、賃貸物件の賃料に関する分析、発表を主に行っていきます。
そもそも賃料ってどう決めているの？
賃料は不動産投資を行う上で、オーナーにとって非常に重要な要素の一つです。
賃料により空室の期間や契約者の更新率など収入に大きな影響があります。
そんな賃料の決め方は厳密には、ルールはありません。
しかし、ほとんどの不動産管理会社は以下の手順で賃料を決めています。
- 査定対象物件と似た物件(類似物件)を抽出する
- 類似物件の比較を行い、基準となる平均賃料や坪単価を算出する
- 経験や独自のルールに基づき最終的な賃料の調整をおこなう
それぞれの手順を分解して見ていきましょう。
1. 査定対象物件と似た物件(類似物件)を抽出する
賃料の基準を決めるための材料集めのような作業です。
査定を行いたい物件と似た物件の情報を集めることで 「似た物件はいくらで貸しにでているのか？」、「競合物件との差は何なのか？」 などを見ることが可能となります。
査定担当者は「SUUMO」や「LIFULL HOME'S」のような、不動産情報サイトや 「レインズ」や「atbb」など宅建業者のみが閲覧可能なサイトを利用し情報の収集を行います。アナログで情報収集を行うため15～60分ほど時間をかけて行っている査定担当者が多くいるようです。
2. 類似物件の比較を行い、基準となる平均賃料や坪単価を算出する
集めた材料を使い、賃料の基準を決めるため作業です。
類似物件の抽出が行ったあとに、平均の賃料や坪単価を出し、賃料の基準を決めていきます。
また、設備や立地なども比較し、賃料の加点・減点要素の洗い出しを行い 最終的な賃料算出の準備を行います。
3. 経験や独自のルールに基づき最終的な賃料の調整をおこなう
基準を元に、最終的な賃料の決定を行う作業です。
物件の特徴やエリア性によって賃料は変化をします。
例えば、ファミリー向けの物件であれば、家族が違った時間にお風呂に入るのに「追い焚き」機能があると賃料を上げても、契約が入り易いという経験があれば、賃料を上乗せするなど査定担当者が金額の調整を行います。
逆に、５階の部屋なのにエレベーターがないような場合は賃料を下げるような調整を行います。
そのため、査定担当者によって金額は変化し、複数の会社に査定依頼を出しても 変化が生じる要因にもなります。
このような手順を経て、賃貸物件の賃料は決められています。
賃料についてのあれこれ解決していきます！！
査定の手順の「1～2」に関しては「スマサテ」を利用することで １、 ２分程度で簡単に行うことが可能です。
スマサテ研究所では「スマサテ」の機能を利用し、話題の地域や スポットの査定を行っていきます。
また、手順の「3」に関しても膨大な不動産データを利用し、 賃料に影響のある設備の分析やエリアの特性による賃料の変化など 独自の観点で分析していきます。
